2026 Kira Gelirinde Götürü Gider mi, Gerçek Gider mi? Hangisi Daha Avantajlı?

Konutunuzu kiraya verdiyseniz ve yıllık brüt kira geliri istisna sınırını (2025 için ~33.000 TL) aşıyorsa, beyanname vermeniz zorunludur. Beyanda en önemli karar: götürü gider mi, gerçek gider mi seçeyim? Yanlış seçim binlerce TL ek vergiye veya kayba yol açabilir. Bu yazıda iki yöntemi karşılaştırıyor, hangisinin sizin için daha avantajlı olduğunu örneklerle gösteriyoruz.

Götürü Gider Nedir?

Götürü gider, kira gelirinden otomatik %15 indirim yapılmasını sağlayan basit yöntemdir. Hiçbir gider belgesine ihtiyaç duymadan, "ortalama gider" tahmini olarak uygulanır.

Avantajları:

Belge tutmak yok
Bilgisayar/program gerekmez
Yıl boyu evrak işi yok
Hesaplama dakikalar içinde tamamlanır

Dezavantajları:

Sadece %15 — gerçek giderler daha yüksekse zarar edersiniz
Bir kez seçtikten sonra 2 yıl boyunca bu yöntemde kalmak zorundasınız
Kredi faizleri, bakım, sigorta gibi büyük giderlerden yararlanamazsınız

Gerçek Gider Nedir?

Gerçek gider yönteminde, kira gelirinizden ispat edebileceğiniz tüm gerçek giderler düşülür. Belge tutma şartı vardır ama indirim potansiyeli yüksektir.

Düşülebilen giderler:

Kira sözleşmesi damga vergisi
Bakım ve onarım masrafları (boya, sıhhi tesisat vb.)
Konut sigortası primi
Site / apartman aidat ödemeleri
Yangın, deprem, sel sigortası (DASK)
Konut kredisi faizi (anapara değil, sadece faiz)
Amortisman (gayrimenkul değerinin %2'si yıllık)
Emlak vergisi
Vekalet ücreti (ev sahipliği için)
Eğer kiralanan ilk 5 yıl içindeyse "iktisap bedelinin %5'i" özel indirimi

Karşılaştırma Tablosu

Özellik	Götürü Gider	Gerçek Gider
İndirim oranı	%15 sabit	Gerçek giderler
Belge tutma	Hayır	Evet (5 yıl saklama)
Süre kısıtı	2 yıl bağlanma	Her yıl seçim
Kredi faizi düşülebilir mi?	Hayır	Evet
Amortisman	Hayır	Evet (%2 yıllık)
Uygulama kolaylığı	Çok kolay	Orta-zor

Hangi Durumda Hangisini Seçmeli?

Götürü Gider Avantajlı

Kira geliri yıllık 100.000 TL altında
Mülkün kredisi/aidat/bakım masrafı düşük
Yeni alınmış ve büyük gider yapmayan mülk
Belge tutmak istemiyorsunuz

Gerçek Gider Avantajlı

Kira geliri yıllık 100.000 TL üzeri
Konut kredisi varsa (faizler büyük indirim)
Yüksek aidat (lüks site, asansör vb.)
Yıllık 50.000+ TL bakım/onarım masrafı
Çoklu konut sahipliği (birden fazla giderle toplam yüksek)

Örnek Hesaplama

Örnek 1: 100.000 TL Kira, Düşük Giderler

Yıllık brüt kira: 100.000 TL
Götürü gider: 100.000 × 0,15 = 15.000 TL
Vergiye tabi gelir: 85.000 TL

Gerçek giderler (varsa): aidat 6.000 + sigorta 1.500 + bakım 3.000 = 10.500 TL

Gerçek gider seçilirse: 89.500 TL vergiye tabi

→ Götürü gider daha avantajlı (4.500 TL daha az matrah).

Örnek 2: 200.000 TL Kira, Konut Kredisi Var

Yıllık brüt kira: 200.000 TL
Götürü gider: 200.000 × 0,15 = 30.000 TL → 170.000 TL matrah

Gerçek giderler:

Konut kredisi faizi: 60.000 TL (5 milyon TL, %2,5 aylık, ilk yıllar)
Aidat: 12.000
Sigorta + DASK: 2.500
Bakım: 5.000
Toplam: 79.500 TL → 120.500 TL matrah

→ Gerçek gider çok daha avantajlı (49.500 TL daha az matrah, yaklaşık 15.000 TL vergi tasarrufu).

Konut Kredisi Faizi — En Büyük Etken

Çoğu durumda gerçek gider yöntemini avantajlı kılan tek faktör konut kredisi faizidir. Yeni kredi alınmış ev sahipleri için ilk yıllarda faiz tutarı çok yüksek olduğundan, gerçek gider yöntemi neredeyse her zaman avantajlıdır.

İpucu: Hesply Konut Kredisi Hesaplayıcısı ile yıllık ödediğiniz faizi görebilirsiniz; sonra bu rakamı kira beyanında gider olarak kullanabilirsiniz.

Önemli Kurallar

Götürü gider seçtikten sonra 2 yıl bağlanırsınız. Bir yıl götürü, ertesi yıl gerçek geçemezsiniz.
Belge saklama 5 yıl zorunlu. Gerçek gider beyanında, vergi denetimi 5 yıla kadar geriye yapılabilir.
Kredi faizinde sadece konut kredisi sayılır. İhtiyaç kredisinden çekilen para konut için kullanılsa bile faizi düşülmez (kanunda "konut kredisi" tanımı vardır).
Amortisman %2'dir. Yıllık olarak gayrimenkulün rayiç bedelinin %2'si gider yazılabilir.
5 yıl içinde iktisap edilen konutta özel indirim. Yıllık rayiç bedelinin %5'i kadar ek gider yazılabilir (ilk 5 yıl).

Beyana Eklenmesi Gerekenler

Beyannamede aşağıdaki bilgileri girersiniz:

Kiraya verilen mülkün adresi
Yıllık brüt kira tutarı
Seçtiğiniz gider yöntemi (götürü veya gerçek)
Gerçek gider seçildiyse: tüm gider belgeleri toplamı
Konut kredisi faizi (varsa)
İktisap tarihi ve bedeli (5 yıl içindeyse)

İnteraktif Vergi Dairesi'nde "Hazır Beyan Sistemi" çoğu bilgiyi otomatik doldurur.

Hangi Yöntemi Seçmeli? Karar Akışı

Yıllık kira gelirinizi yazın.
Götürü indirimi hesaplayın: kira × 0,15.
Yıllık tüm gerçek giderlerinizi (kredi faizi dahil) toplayın.
Hangisi daha büyükse onu seçin.
Gerçek gider seçecekseniz, belgeleri 5 yıl saklayın.

Faydalı Bağlantılar

Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira gelirinin vergilendirilmesi karmaşık bir konudur; SMMM'den profesyonel danışmanlık almanız önerilir.