2026 Kira Artış Oranı Hesaplama

Yasal Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Türkiye'de konut ve çatılı işyeri kira artışlarının yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir. Buna göre yıllık kira artış oranı, bir önceki kira dönemine göre TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.

Hangi TÜFE Oranı Kullanılır?

Kira yenileme ayından bir önceki ayın açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır. Örneğin sözleşmeniz Mart 2026'da yenilenecekse, Şubat 2026'ya ilişkin TÜFE 12 aylık ortalama oranı (mart başında TÜİK tarafından açıklanır) uygulanır.

2022-2024 Geçici %25 Üst Sınırı

Pandemi sonrası kira artışlarını kontrol altına almak için 7409 sayılı Kanun ile 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arası yenilenen konut kira sözleşmelerinde yıllık artış %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu üst sınır 1 Temmuz 2024 itibariyle kaldırılmış ve yine TÜFE 12 aylık ortalama esasına dönülmüştür. İşyeri kiraları bu sınırdan etkilenmemiştir.

5 Yıllık Sürenin Aşılması

Kira ilişkisinin 5. yılı dolduğunda, kiracı ve kiraya verenden her biri yeni kira bedeli için kira tespit davası açabilir. Mahkeme; emsal kiralar, bölge fiyatları ve kiralananın özelliklerine göre hak ve nesafet ölçütünü esas alarak yeni kirayı belirler. TÜFE üst sınırı bu durumda uygulanmaz.

Anlaşmazlık Halinde Ne Yapılır?

Ev sahibinin TÜFE üzerinde artış talep etmesi halinde:

• Önce yazılı bildirimle yasal oranı hatırlatın (e-posta veya noter aracılığıyla).
• Yasal artış oranını ödemeye devam edin; üzerini ödemek zorunda değilsiniz.
• Tahliye tehdidiyle karşılaşırsanız Sulh Hukuk Mahkemesi'nde kira tespit davası açabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Yasal kira artış oranı nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında bir önceki kira dönemine göre artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede yazan oran TÜFE'nin altındaysa sözleşmedeki oran uygulanır; üstündeyse TÜFE oranı uygulanır.

TÜFE 12 aylık ortalama nedir, nereden bakarım?

TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalama, son 12 ayın aylık artışlarının ortalamasıdır. TÜİK her ay 3-5'i arasında bir önceki ayın verisini yayımlar. data.tuik.gov.tr adresinden veya gazetelerden takip edebilirsiniz.

Hangi TÜFE oranını kullanmalıyım?

Kira yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE 12 aylık ortalama oranını kullanmalısınız. Örneğin Mart 2026'da yenilenecek bir sözleşme için Şubat 2026 sonu açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır.

2022-2024 arası %25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. 7409 sayılı Kanun ile konut kiralarına getirilen %25 üst sınır 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arasında geçerliydi. 1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen kira sözleşmeleri yeniden TÜFE 12 aylık ortalama oranına tabidir.

İşyeri kiralarında üst sınır var mı?

İşyeri kiralarında 6098 m.344 yine TÜFE 12 aylık ortalamayı üst sınır olarak getirir; ancak %25 üst sınırı asla işyerlerini kapsamamıştı. Yani işyeri kiralarında her zaman TÜFE oranı esas alınmıştır.

Ev sahibim TÜFE üzerinde artış istiyor, ne yapabilirim?

TBK m.344 emredici bir hükümdür; üst sınırın üzerinde artış talep edilemez. Önce ev sahibinizle yazılı uyarı yaparak yasal oranın geçerli olduğunu hatırlatın. Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 'kira tespit davası' açabilirsiniz.

5 yıllık kira sözleşmesi sonunda kira nasıl belirlenir?

Kira ilişkisinin 5 yılı aşması durumunda mahkeme tarafından hak ve nesafet ölçütüne göre yeni kira tespit edilir. Bu durumda TÜFE üst sınırı uygulanmaz; rayiç bedel, bölge fiyatları ve kiralananın özellikleri dikkate alınır.

Yabancı para cinsinden kira sözleşmelerinde artış nasıl olur?

85 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı uyarınca konut kiralarında dövizle sözleşme yapılması yasaktır. Mevcut döviz endeksli sözleşmeler için TÜFE üst sınırı yine geçerlidir; kura bağlı artış yapılamaz.

Kaynaklar

• TÜİK — TÜFE 12 aylık ortalama oranları
• Mevzuat.gov.tr — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344