2026 İlk Evini Alanlar İçin Tam Rehber: Hesap, Süreç, Tuzaklar

İlk evinizi almak hayatınızın en büyük finansal kararıdır. Yanlış evi seçmek, gizli giderleri atlamak veya maliyeti olduğundan az hesaplamak geri dönüşü zor sonuçlar doğurur. Bu rehber, sıfırdan başlayarak ilk ev alma sürecini, gerçek maliyetleri ve sık yapılan hataları kapsıyor.

Adım 1: Gerçek Bütçenizi Bulun

Banka kredi onayında "ne kadar konut kredisi çekersin?" sorusunun cevabı tek başına bütçe değildir. Gerçek bütçe:

Gerçek Bütçe = Peşin Sermaye + Kredi Tutarı − Yan Giderler − Acil Durum Fonu

Peşin Sermaye

Toplam konut bedelinin en az %20-25'i olarak peşin verilmeli. Daha azında:

Banka kredi vermez (kredi-değer oranı düşmesi gerekiyor)
Onay verse bile yüksek faizle verir

Yan Giderler (~Konut bedelinin %3-5'i)

Tapu harcı: %2 alıcı + %2 satıcı (alıcı sürekli %2 öder)
Dosya masrafı: 1.500-5.000 TL
Ekspertiz: 3.000-6.000 TL
DASK: 500-3.000 TL/yıl
Konut sigortası: 2.000-15.000 TL/yıl (banka isteyebilir)
Tadilat/dekorasyon: 50.000-500.000 TL (eve göre)
Taşınma: 3.000-15.000 TL
Aboneklikler: Elektrik, su, gaz, internet abone alma ~1.000-5.000 TL

Acil Durum Fonu

Kredi taksidi sürerken acil giderler için 6-12 aylık zorunlu gider tutarı likit kalmalı.

Adım 2: Kredi Tutarınızı Doğru Hesaplayın

Banka size onaylayabileceği maks tutar verirken gelir-borç oranınızı baz alır: aylık net gelirin %35-50'si taksit olarak onaylanır.

Konut Kredisi Hesaplayıcısı ile farklı senaryolar deneyin:

Aylık Net Gelir	Max Aylık Taksit (%40)	240 ay vade, %2,79 aylık faiz → Anapara
30.000 TL	12.000 TL	~430.000 TL
50.000 TL	20.000 TL	~720.000 TL
100.000 TL	40.000 TL	~1.440.000 TL

Bu rakamların üstünde ev almak için ek sermaye gerekir.

Adım 3: Ev Arama Stratejisi

Lokasyon Önceliği

Toplu taşıma erişimi (metro, otobüs, minibüs)
Okul, hastane, market yakınlığı
Sosyal yaşam (park, AVM, cafe)
Trafik yoğunluğu (sabah saatleri)
Konut fiyat trendi (gelişmekte olan bölge / aşırı yapılaşmış)

Konut Özellikleri

Yaş: 0-5 yıl yeni, 5-20 yıl mid, 20+ yıl eski (deprem yönetmeliği önemli)
Bina özellikleri: Asansör, otopark, güvenlik, ısıtma sistemi
Kat: 0 (giriş) güvenlik açığı, son kat ısı kaybı, orta kat ideal
Cephe: Güney/güneybatı = aydınlık ama yaz sıcak; kuzey = serin ama karanlık
Net m²: Brüt değil net metrekare kararı verici
Aidat: Aylık 500-5.000 TL aralığı; düşük aidat = az hizmet

Tapu Kontrolü

Mutlaka tapu inceleme yapın:

Konut tipi ("mesken" olmalı, "işyeri" değil)
İpotek var mı? (varsa satıcı kaldırmalı)
Haciz var mı?
Yapı kullanma izni (iskân) alınmış mı?

Adım 4: Ekspertiz ve İpotek

Ekspertiz

Banka kredisi için bağımsız SPK lisanslı eksper konutu değerler. Konutun "ekspertiz değeri" piyasa değerinden farklı olabilir; bankanın kredi tutarı bu değer üzerinden hesaplanır.

Örnek: Anlaştığınız fiyat 3.000.000 TL; ekspertiz 2.700.000 TL → banka %75 kredi-değer oranıyla 2.025.000 TL kredi açar, kalan 975.000 TL peşin gerekli.

İpotek Tescili

Banka konutu rehin olarak alır (1. derece ipotek). Bu işlem tapu sicil müdürlüğünde yapılır. Yan masraflar:

İpotek tescil harcı: 500-2.000 TL
Damga vergisi: kredi tutarının küçük bir yüzdesi

Adım 5: Tapu Günü

Tapu işlemi tek günde tamamlanır. Hazırlanması gereken:

T.C. kimlik (alıcı + satıcı)
Pasaport büyüklüğü 2 fotoğraf
Banka onay yazısı (kredi tahsis belgesi)
Tapu harcı ödeme (online veya tapu yaklaşımında)
DASK poliçesi numarası

Süreç:

Sabah tapu randevusu
Memur belgeleri kontrol eder
Alıcı satıcı huzurunda imza atar
Tapu çıkış zamanında alıcıya verilir
Banka kredi tutarını satıcının hesabına transfer eder
Anahtar teslimi

Adım 6: Taşınma ve Aboneliği

Elektrik: TEDAŞ/dağıtım şirketi → abonelik (depozito 1.000-3.000 TL)
Su: Belediye İSKİ/ASKİ vb. → abonelik
Doğalgaz: İGDAŞ/dağıtım → abonelik + iç tesisat kontrol
İnternet: Türk Telekom, Vodafone, Turkcell, alternatif → fiber tercih
Belediye: ÇTV (su faturasından otomatik) + emlak vergisi (yıllık 2 taksit)

Sık Yapılan Hatalar

Yan giderleri hesaplamayı atlama — %3-5 konut bedelinde sürpriz
Krediyi maksimum çekmek — bütçe sıfırlanır, acil duruma karşı dayanıksız
Acil durum fonu olmadan eve geçmek — işsiz kalma riskinde kredi taksidi kapanmaz
Mahalle araştırması yapmamak — gece/akşam mahalleyi mutlaka görmeli
Tek bankadan kredi teklifi — en az 3 banka karşılaştırma + Karşılaştırma sayfası
Tadilat masrafını fazla küçümseme — eski evin gerçek maliyeti +%30-50
Tapu öncesi tüm parayı transfer — tapu işlemi tamamlanmadan büyük tutarlı ödeme tehlikeli

Yardımcı Hesaplayıcılar

Konut Kredisi Hesaplayıcısı — aylık taksit
İhtiyaç Kredisi vs Konut Kredisi — hangisini seçmeli
Konut Kredisi Belgeleri — adım adım
İlk 12 ay aylık taksit planı — örnek senaryo

Sıkça Sorulan Sorular

Tapu harcını kim öder? Yasal olarak alıcı ve satıcı eşit pay (%2 + %2 = %4 toplam) öder. Ancak Türkiye'de pratikte alıcı tarafından çoğu zaman tam %4 üstlenilir; bu pazarlık konusudur.

İlk konut için devlet desteği var mı? Toplu Konut İdaresi (TOKİ) evleri uygun gelirli ilk konut sahipleri için ucuz seçenektir. Bunun dışında devlet hibesi yok ama bazı bankalar ilk konut paketi sunar (düşük faiz, esnek vade).

KDV ödemek zorunda mıyım? Konut alımında KDV satıcı durumuna göre değişir:

Bireyden bireye: KDV yok, sadece tapu harcı
Tüzel kişiden (müteahhit, şirket): %1 KDV uygulanır (konut net m² 150 altı için %1, üstü için %8 veya %18)

Sıfır mı, eski mi? Sıfır: çentik vermeyen yüksek ekspertiz, modern, ısı yalıtım iyi. Pahalı. Eski: ucuz, ama tadilat + bina kalitesi riski. Yapı kullanma izni mutlaka kontrol.

Mahkeme/icra evlere bakmak ihtiyatlı mı? Genelde değil. İcraya konu konutlar belgesi temiz olmayabilir, davalı olabilir. İlk ev için risk yüksek; deneyimli alıcılar için fırsat olabilir.

İlk ev alma yolculuğunuza Hesply Aylık Bütçe Hesaplayıcısı ile bütçe planlamasıyla başlamanızı öneririz; sonra Konut Kredisi Hesaplayıcısı ile finansman senaryolarınızı görün.