2026 Ev Alma mı Kiralama mı? Hangisi Daha Avantajlı?
Konut alma ile kiralama arasındaki maliyet karşılaştırması: peşinat, kredi taksiti, kira artışı, uzun vadeli yatırım dengesi.
TL;DR — Ev Alma vs Kiralama: Türkiye'de %30-50 enflasyon ortamında konut alma uzun vadede genelde avantajlıdır çünkü konut fiyatları enflasyonu zaman içinde yakalar. Ancak kısa-orta vadede (5 yıl altı) yüksek faizli konut kredisi nedeniyle kiralama daha az nakit yükü oluşturur. Karar 3 faktöre bağlıdır: (1) Peşinat hazır mı, (2) Tahmini ikamet süresi, (3) Aylık nakit akış kapasitesi.
Hızlı Karşılaştırma
| Faktör | Ev Alma | Kiralama |
|---|---|---|
| Başlangıç maliyeti | %20-30 peşinat + dosya/ekspertiz/tapu (3-15 bin TL) | 2-3 ay depozito + komisyon |
| Aylık ödeme | Yüksek (mortgage faizi nedeniyle) | Düşük (TÜFE üst sınırlı artış) |
| Yıllık artış | Sabit taksit (konut kredisi) | Yıllık TÜFE 12 aylık ortalama (~%30-50) |
| 5 yıl sonra | Mülk + ödenen taksit | Ödediğin kira hiç geri gelmez |
| 20 yıl sonra | Mülk seninleştir, taksit biter | Hâlâ kira ödüyorsun |
| Likidite | Düşük (satmak zaman alır) | Yüksek (taşınmak kolay) |
| Bakım maliyeti | Sen | Ev sahibi |
| DASK/Konut sigortası | Zorunlu | Opsiyonel |
| Vergi | Emlak vergisi yıllık | Kiracı GMSİ ödemez |
5 Yıllık Senaryo Karşılaştırması
3 milyon TL değerinde bir konut için (2026):
Senaryo 1: 1M TL peşinat + 2M TL konut kredisi (%2,8 aylık, 60 ay)
| Yıl | Aylık taksit | Yıllık ödeme | Birikim | Mülk değeri (yıllık %30 art) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 64.500 TL | 774.000 | 1.774.000 | 3.900.000 |
| 2 | 64.500 TL | 774.000 | 2.548.000 | 5.070.000 |
| 3 | 64.500 TL | 774.000 | 3.322.000 | 6.591.000 |
| 4 | 64.500 TL | 774.000 | 4.096.000 | 8.568.000 |
| 5 | 64.500 TL | 774.000 | 4.870.000 | 11.139.000 |
5 yıl sonu: Kredi bitmiş, mülk değeri ~11M TL, toplam ödeme ~3,87M TL. Kâr = 11M − 3,87M = ~7,1M TL net birikim.
Senaryo 2: Aynı 3M TL nakit, yatırıma + kira ödeme
- 1M TL hazır nakit + 2M TL yatırıma kalıyor (mevduat %35 yıllık)
- Aylık kira: 30.000 TL (TÜFE %35 artışla)
| Yıl | Aylık kira | Yıllık kira | Yatırım birikim | Net birikim |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 30.000 | 360.000 | 2.700.000 | 2.340.000 |
| 2 | 40.500 | 486.000 | 3.645.000 | 3.159.000 |
| 3 | 54.675 | 656.000 | 4.921.000 | 4.265.000 |
| 4 | 73.811 | 886.000 | 6.643.000 | 5.757.000 |
| 5 | 99.645 | 1.196.000 | 8.969.000 | 7.773.000 |
5 yıl sonu: Yatırım 8,97M TL, ödenen kira 3,58M TL. Net birikim = 8,97M − 3,58M = ~5,4M TL.
Karşılaştırma Sonucu
- Konut alma: Net birikim ~7,1M TL (mülk + ödenen taksit)
- Yatırım + kira: Net birikim ~5,4M TL (sadece nakit)
Konut alma ~%30 daha avantajlı çünkü konut fiyatları yatırım faizini geçti. Ama bu varsayıma dayanır — konut fiyatları enflasyonu yakalamayabilir.
Hangi Durumda Hangisi Avantajlı?
Ev Alma Avantajlı
- Tahmini ikamet süresi 5+ yıl — kredi taksiti ödeyip bitirme süresi
- Peşinat hazır (mülkün %20-30'u)
- Sabit gelir olduğunda — taksit ödeme garantisi
- Konut fiyatlarının enflasyonla yarışması bekleniyor (Türkiye'de tipik)
- Aile kuruluyor — uzun vadeli yerleşim ihtiyacı
Kiralama Avantajlı
- Kısa-orta vadeli ikamet (5 yıl altı) — taşınma esnekliği
- Peşinat yok / az — beklenmedik nakit ihtiyacı için tasarrufu sürdürmek
- Kariyer değişken — şehir değiştirme olasılığı
- Düşük aylık nakit akışı — taksit gücü yetmiyorsa
- Yatırım fırsatı daha yüksek — başka bir yatırımın geri dönüşü konut faizini aşıyorsa (nadiren)
Kira Çarpanı Kuralı
Pratik bir karar kuralı: mülk fiyatı / yıllık kira.
- < 15: Almak avantajlı (kira yüksek, fiyat düşük)
- 15-20: Karışık — diğer faktörlere bak
- > 20: Kiralamak avantajlı (fiyat çok yüksek)
Örnek: 3M TL ev, aylık 30K TL kira = yıllık 360K TL. Çarpan = 3.000 / 360 = 8,3. Almak avantajlı.
İstanbul ortalama çarpan: ~22-28 (2024 sonu). Anadolu kentlerinde: 15-20.
Görünmeyen Maliyetler
Ev Sahibi Olmanın Maliyetleri
- Emlak vergisi: Yıllık %0,1-0,3 (~3-10 bin TL)
- DASK: Yıllık ~600-2.000 TL
- Konut sigortası: Yıllık 1.500-5.000 TL
- Bakım/onarım: Yıllık mülk değerinin %1-2'si
- Aidat: Aylık 500-3.000 TL (sitesi varsa)
- Toplam yıllık ek maliyet: ~50-100 bin TL
Kiracı Olmanın Maliyetleri
- Depozito faizsizdir (bankada olsa %30+ kazanırdı)
- Komisyon (varsa): 1 ay kira
- Yıllık kira artışı (TÜFE) yıllar içinde birikir
- Apartman aidatı (genelde kira içinde, bazen ayrı)
- Toplam yıllık ek maliyet: ~10-50 bin TL
Vergi Yönü
Ev Sahibi
- Emlak vergisi: Mayıs + Kasım
- Konut satışında değer artış kazancı: 5 yıl elinde tutarsa vergisiz
- Kiraya verirse GMSİ (yıllık beyan)
Kiracı
- GMSİ ödenmez
- Kira gideri vergi indirimi olmaz (Türkiye'de)
Hesply Hesaplayıcıları
Karşılaştırma yapmak için:
- Konut Kredisi Hesaplama — Aylık taksit ve toplam ödeme
- Vadeli Mevduat Getirisi — Alternatif yatırım getirisi
- Bileşik Faiz — Uzun vadeli yatırım birikimi
- Kira Artış Oranı — Yıllık kira artış tahmini
Sıkça Sorulan Sorular
Mortgage almak için en az ne kadar peşinat lazım? Konut fiyatının %30'u (TCMB yönetmeliği). 3M TL ev için 900K TL peşinat. Bazı bankalar %20'ye kadar düşebiliyor.
Yüksek faiz ortamında mortgage mantıklı mı? Türkiye'de mortgage faizleri 2026'da aylık %2,5-3,5 aralığında. Yıllık efektif ~%40-50. Eğer konut fiyatlarının yıllık %30+ artması bekleniyorsa hâlâ mantıklı.
Kiramı her yıl ne kadar artırabilirim? TÜFE 12 aylık ortalaması (genelde %30-50). Konut için. Kira artış hesaplayıcı güncel oranı gösterir.
Ev sahibinin kira artışını kabul etmek zorunda mıyım? Sözleşmedeki orana göre (yasal sınır içinde) evet. Yasal sınırın üzerinde artış kabul edilmek zorunda değildir. Kira artış rehberi.
Konut yatırımı yerine altın daha iyi mi? Tarihsel olarak Türkiye'de konut, dolardan ve altından daha düşük getirili olmuştur. Ama konut "kullanılabilir" yatırımdır (yaşarsın), altın değildir.
Ev sahibi olmak vergi avantajı sağlar mı? Türkiye'de Amerika gibi mortgage faizi indirimi yoktur. Tek vergi avantajı: 5 yıl elinde tutulan konutun satışında değer artış kazancı vergisiz.
60 yaş üstü mortgage alabilir mi? Çoğu bankada üst sınır 65-70 yaş. Vade sonu yaşı sınırlı. Genç kefil bulunmazsa zor.
Karar Şeması
- Peşinat hazır mı? Hayır → Kirala, peşinat biriktir.
- 5+ yıl aynı şehirde kalacak mısın? Hayır → Kirala.
- Aylık taksit / aylık net gelir < %35? Hayır → Kirala, daha küçük ev veya farklı şehre bak.
- Konut fiyat artış beklentin > kredi faizi? Hayır → Yatırım + kira.
- Hepsi evet? Mortgage al.
Resmi Kaynaklar
- Hesply Konut Kredisi Hesaplayıcısı
- BDDK Konut Kredisi Yönetmeliği
- Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun — 6502 sayılı
Bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, finansal danışmanlık değildir. Kişisel mali durumunuza göre karar öncesi finansal danışman ve mali müşavirden destek alın.